貼地Cardiff (二) – 房地產

近日不少朋友問起Cardiff的房地產市場，所以想到在第二篇貼地Cardiff介紹一下。

英鎊兌港元由公投前的12算曾下跌到14年低位的9.2，現回升至10.15，主流分析都指英國脫歐程序還有一段頗長時間，匯率會轉趨平穩同有上升誘因。Cardiff不屬於一線物業投資城市，但因是四首府之一，所以樓市發展潛力有目共賭，於2017年全國樓市升幅排名中穩佔頭10位。2017年6月樓市升幅達4%，按年升2.2%。以2016年5月至2017年5月為例，升幅最好的是排屋(terrace house)，升幅為5%。跟香港一樣，Cardiff樓價跟地區有關，地理位置校網種族分佈等等都與樓價有密切的影響，舉例大學學生住宅區的樓價和租金就長期高企。而根據Wales online的數據，Cardiff某些地區的房價升幅在過去二十年更上升了3.3-3.5倍。

兩口子剛到Cardiff時租住的3房房子月租950鎊，水電煤雜費均令計。有興趣的可留意下圖更多的租金數據。

另外，在Cardiff市內就有4所大學加一所音樂學院，單是Cardiff University已有3萬名學生。加上留意到政府對學生住屋的租賃市場提升監管，就知道這方面的需求越來越高，可能是與市內大學的學術排名上升有關。提到學生住宅區的監管，市政府要求所有在學生區內出租予超過兩個家庭單位的房屋都需申請House in Multiple Occupation (HMO)的牌照，對空間間格防火等要求都有一定的規格才發放牌照。兩口子早前跟有關部門了解過，舊牌照雖能如常續期及因樓宇轉售而轉名，但已幾乎肯定不會再發放新的牌照。這意味著市場上的私人學生宿舍數量已受控制，令學生區內持有HMO牌的物業更加吃香。要留意地產代理和律師都沒責任了解牌照方面的有效性，這方面可要謹慎一點。由於大學只在首年提供學生宿舍，於是所有學生在第二年起就必需自行在租務市場尋宿舍，於是學生們在12月開始已四出尋找翌年6月才起租的住宿，可見供不應求的情況多明顯。有見及此，大型發展商會把一整幢的大廈重建為學生宿舍，雖然有管理服務，但租金昂貴又失去體驗英國的住宿生活，一般不是學生的首選。提到租金，一間傳統學生屋大約每房月租320至400鎊不等(不連水電煤雜費)，視乎房的大小而定。房價每年約升6-8%。剛在網上看到有一間在學生區的5房持HMO牌照連租約放售225,000鎊，資料上寫租金回報有6.6%。之前提過在英國買屋都只需要上網到Rightmove和Zoopla就有齊樓盤，相當方便。

 

在英國，本地人也會聘請物業代理管理出租物業。其中一個原因可能是因為要考牌照 – 至少在Wales，若想自行管理出租物業的業主是要考牌照的。另外可能因為英國房屋要管理的項目多得很 – 水電煤屋頂網絡花園渠務垃圾防火防盜窗戶暖氣隔熱等等等等，每一項都可以弄得人不可開交。於是若把房子出租，要管理的事務就更加煩鎖。兩口子就從沒見過之前的包租公了。只是太可惜太可惜的是，若有聽過關於letting agent的事，就知道英國的letting agent聲譽有多差。若有看過兩口在2015年的文章提過的糟遇，就可略知一二。不過話說頭來，那間地產早前關門大吉了。兩口不是立壞心腸，但著實替其他租客業主不再因他們而受害感到釋懷。

有香港朋友對這邊的房地產有興趣，所以兩口子近日也考妥了地產牌照，準備協助管理房子。希望幫到朋友之餘，也可以增加兩口的收入，達致雙贏呢!